Gouda – Realistisch en betaalbaar? Na de publicaties en persberichten in begin oktober werd dit bericht van wethouder Rogier Tetteroo positief ontvangen maar gelijktijdig groeide ook de twijfel over de haalbaarheid. Het oogt natuurlijk prachtig als ineens wordt aangekondigd dat buiten Westergouwe, Gouda in staat is om 1000 -waarvan 1/3 sociaal- wooneenheden uit de grond te stampen. ‘Er zijn vele wachtende voor u’ is ook in Gouda geen onbekend verschijnsel. Alle reden om de vele gesignaleerde vragen aan de bron voor te leggen en wethouder Tetteroo wilde hier met alle plezier aan meewerken.
De rol van de provincie, de gemeente Gouda en de investeerders
De Provincie Zuid Holland is de ‘hoeder’ over de bouwplannen. Doelstelling is om zo min mogelijk de natuur te belasten, geen kantoorgebouwen te plaatsen als er al veel leegstand is, maar wel het benutten van ruimtes binnen de stadsgrenzen. Het gemeentebestuur wilde niet afwachten tot er ruimte buiten de kern aangewezen zou worden. Het plan om de spoorzone als woongebied te herontwikkelen werd door de provincie dus positief ontvangen en vandaar de toestemming om hiermee aan de slag te gaan. Overigens ondersteunt de provincie dit project met hun specifieke kennis en het aandragen van oplossingen bij eventuele ontstane problemen.
“De gemeente Gouda gaat niet zelf bouwen”
zegt Tetteroo, dat is een zaak van investeerders, beleggers en woningcorporaties. Gouda is wel de ‘aanjager’. Dat betekent zoveel mogelijk partijen interesseren en/of bij elkaar te brengen. Daarover is de wethouder zeer positief. Beleggers en denk daarbij ook aan pensioenfondsen, zijn steeds meer geïnteresseerd in de woningbouw, zowel huur en koop. Er is nu een impasse merkbaar in de duurdere sector; er komt steeds minder vraag en het aanbod neemt af. De rente is bijna structureel laag en beleggers hebben ontdekt dat de woningbouw in zowel de sociale- als de middensector, interessant rendement oplevert. De woningcorporaties willen graag in nieuwbouw investeren, hoewel ze door het rigide ‘Haagse’ woningbeleid nog steeds en binnenkort nog meer, gekort worden. Desondanks zijn ook zij een belangrijke partij in de spoorzone.
Hoe duur is de beschikbare grond en vormt de prijs wellicht een belemmering om betaalbare woningen te bouwen?
In de spoorzone is de strook grond aan de Burg. Jamessingel, tussen de kruising bij Mac Donalds en de groenvoorzieningen, eigendom van de gemeente. Hier hoeft de grondprijs geen belemmering zijn. Met geïnteresseerde ontwikkelaars in de grond waar nu nog het distributiecentrum van Blokker staat en aan de andere zijde van het spoor het z.g. Lombok terrein ligt, gaat de gemeente in gesprek over hun plannen. Daarbij wordt gekeken of deze passen binnen de Goudse Woonvisie. Deze voorziet in 1/3 sociale woningbouw en 2/3 alle overige woontypen zoals middeldure huur, commerciële huur en koop in alle prijsklassen. Het grondbeleid van de gemeente voorziet in reductie van de grondprijs indien sociale woningbouw gerealiseerd moet worden door woningcorporaties. Ook voor middeldure huur is maatwerk mogelijk. Denk daarbij aan 1/3 sociale woningbouw en 2/3 voor de middensector. De laatste met een huurprijs van 710 euro tot ca. 1100 euro.
Er zijn volgens Tetteroo voldoende middelen en mogelijkheden om goede afspraken over sociale woningbouw te maken.
Waar een projectontwikkelaar aan zet is geldt in Gouda dat bij een bouwproject van 60 woningen of meer, 1/3 sociaal moet worden ontwikkeld. Als dat niet op dezelfde plek lukt, kan het bijvoorbeeld op een andere locatie van dezelfde partij plaatsvinden. Een ander voorbeeld bij een te hoge grondprijs is de z.g. marktprijs afslag van de grondwaarde als de sociale huurperiode verlengd wordt van 10 naar bijvoorbeeld 30 jaar.
Gouda wil ook en met name laten bouwen voor de middengroepen
Modaal heeft op dit moment het meest te duchten van regeringsbeslissingen enerzijds en een prijsopdrijvende markt anderzijds. Bekend is de situatie van velen die te weinig middelen hebben om te kunnen kopen en net teveel verdienen om in aanmerking te komen binnen de sociale sector. Huren tussen de 700 en 1000 euro zou voor een deel van hen wel een alternatief zijn, maar woningen in die prijsklasse zijn nauwelijks beschikbaar of zijn door de krapte inmiddels veel duurder geworden. “Daarbij komt nog dat die z.g. middengroep alleen maar groter wordt”, zegt Tetteroo. Er is een toename van eenpersoonshuishoudens door ‘los wonen’ (wel een koppel maar ieder een eigen woning), economische daklozen, gescheiden met wel een inkomen maar geen woning en ouderen die gestimuleerd worden om langer thuis te blijven wonen waardoor die woning veel later beschikbaar komt. Alle reden dus om juist ook ten behoeve van de middengroepen te bouwen. De wethouder laat nog wel weten dat al deze nieuwbouw gasvrij zal zijn.
Is het wel mogelijk en verantwoord langs het spoor te bouwen?
Recentelijk heeft de directeur van Prorail diverse gemeentes nog gewaarschuwd dat woningen vlakbij het spoor bouwen risico’s met trillingen oplevert. Ook Gouda werd in dat bericht genoemd. Wethouder Tetteroo vraagt, terwijl wij zitten te praten in het Huis van de Stad, of ik al trillingen had waar genomen. Dat was dus niet het geval en hij garandeerde dat er genoeg maatregelen zijn om trillingen te voor komen. Ze moeten dan natuurlijk wel worden ingezet. Er zal ook meer in de hoogte worden gebouwd. De beperkte grondoppervlaktes nopen daartoe. Volgens Tetterro zijn er voldoende en bewezen isolatie vormen om hinder van spoor of verkeer in de te dammen.
Bouwen tussen de Cinema Gouda en het Huis van de Stad
Voor velen is het een vraag hoe het mogelijk is om op die plek nog zinvol te kunnen bouwen. Tetteroo reageert daarop dat dit gebied eigendom is van de NS, die dus zelf voor de ontwikkeling, het ontwerp en de bouw gaat zorgen. Lijkt nu de oppervlakte klein, met een aantal etages in de hoogte komt er echt wel ruimte voor bijvoorbeeld hotel-, kantoor- en woonruimte.
Optimistisch realisme
In het gehele gesprek straalt wethouder Tetteroo een slagvaardigheid uit om de doelstelling van 1000 woningen voor de beschreven doelgroep waar te m aken. Sterker nog, hij is overtuigd dat al in de tweede helft van 2019 daadwerkelijk met de bouw van het eerste project begonnen kan worden. Hij zal zich daarbij bewust zijn dat vele woningzoekenden de ontwikkelingen nauwlettend zullen volgen.
Heeft u lokaal nieuws uit Gouda of omgeving?
Mail het ons via redactie@degouda.nl
Download nu deGouda App voor iOS en Android
18-11-2018 17:35